法律不通‧買屋或成空

產業捎來陣陣的復甦春風，看著親朋好友都在為產業投資“翩翩起舞”，心裡是否也“心癢癢”？但是，新手上路，是否想過對產業買賣一竅不通，可能為自己留下不可磨滅的陰影。


“曾經就有人因忽略一條法律條例，5年站不起來……”可見，依賴性強往往是投資者最大盲點，連基本法律知識都不懂，誤落圈套也只能怪自己。


是時候彌補自己法律知識的不足囉！本期《財富焦點》再請來國際不動產聯盟青年會員事務委員會總裁兼億達法務辦事處陳佐彬律師，為你帶來產業法律基礎入門，輕鬆學置產。


永久比租賃地契好？


狀況1


小金物色租賃地契（Leasehold），大家都說服他買永久地契（Freehold）的產業……兩者究竟有何差別？


兩者程序其實無太大差異，只是根據租賃地契涉及買賣時，必須拿到另一項州政府許可才能進行。每個州屬需時不一，吉隆坡大概需時2至3個月。


某些產業須獲許可才能交易


但是，有些產業雖屬租賃地契，卻不一定受州屬管制，所以主要視合約內容有沒有相關指定―必須獲得任何許可才能進行交易？如果是，至少需3至6個月才能完成買賣。


一些永久地契其實也可能出現必須獲得有關當局（如工程部）許可的注明，因為發展計劃可能有工程用途考量。


因此，買方的考量不應在於永久地契還是租賃地契，而是地契的注明，以瞭解條例是否將延長交易期限。


東西馬土地法不一


狀況2


小銀擁有沙巴某產業的永久地契，卻有人對他說：“其實是999……”


解答


東馬與西馬土地法不一，基本上，西馬人不能到東馬買產業，而且，東馬所謂的永久地契其實是999年代，意味999年後，還是必須獲得有關當局批准才能延長地契。


這主要與有關當局的計劃相關，如該地靠近大道，有關當局或在日後需擴展大道，進而需要用到該地。


若有關當局沒有特定用途，此土地持有人通常獲準展延地契。


當局有權徵回土地


狀況3


政府突然要收回土地，小財拿著永久地契，真能理直氣壯？


解答


根據憲法，大馬人與外國人都有權擁有土地，不過，無論是永久或租賃地契，一旦有關當局需要該地，在土地徵收權下，仍有權力徵收回該地。


當然，地契內會注明有關當局將賠償，但問題關鍵是賠償數額，因為所謂的市價是在15年內，15年之間的產業市價其實差別甚大。


分層個別地契哪個較“安全”？


狀況1


阿錢拿著分層地契，別人都告訴他分層地契比個別地契麻煩，但在法律上，又該怎麼詮釋？


解答


分層地契的確比較麻煩，因為這猶如買了整棟建築生命的一部份。


管理產業方面，發展商通常只負責管理一年，之後會成立聯合管理機構（Joint Management Body,JMB），由屋主與發展商共同管理建築。


直到分層地契成形，就會成立管理機構（Management Corporation,MC），這時，發展商即可完全“洗手”，不再需為此建築負責。


MC之下，每年會有常年大會，選新的理事來管理大樓，言下之意是投資者必須為此勞碌。


個別地契具自主權


如果是個別地契，投資者具自主權，無須承擔其他管理與服務費等，當然在個人名義下，還是得支付維修費、地稅等。


相對之下，分層地契也比較安全，主要是分層地契涉及太多因素，土地欺詐不易。而個別地契僅牽涉土地局與買方，尤其在沒有銀行貸款下，欺詐行為較易發生。


成立建委會有助置產者


狀況2


發展商倒閉，銀仔拿著舊房的分層地契不知所措……


解答：


舊房分層地契基本上與新房相似，只是一些投資者可能面臨發展商倒閉，而找不到主人來設立共管委員會。這種特殊情形下，投資者可尋求建築委員會批准，如住在吉隆坡者，應向吉隆坡市政局的相關部門尋求協助。


建築委員會的成立對置產者有一定幫助，像一些人可能沒繳維修或服務費，投資者也可向該部門投訴，無須聘請律師，因為該部門有權力變賣屋主的動產，如汽車，甚至有權進入違法者屋裡，變賣其家具等。


雖然至今，未看到諸如此類的執行案件，但可以說是好的開始。


據瞭解，新加坡政府更嚴厲，屋主若6個月不還維修費，政府有權變賣該單位。


建設中房子VS完成屋VS二手屋


狀況1


產業復甦，大發想要脫售已完工，但未有分層或個別地契的房子與店舖……


解答：


若是住宅，轉手無須拿到發展商認同；商業或工業產業，則胥視買賣合同內容，一般上需獲發展商許可（Consent）。


住宅方面，發展商確認屋主的求證（Confirmation）收費通常為50令吉，如果是商產，沒有一定的頂價，可能介於500至1000令吉或產業價值的1%。


買建設中房子可否轉手？


狀況2


大寶買了發展商建設中的房子，突然想轉手


解答


之 前法律是不允許民眾轉賣仍在建工的產業，不過2007年後，此交易程序獲准進行，可是仍有基本難度，主要是購屋者向發展商買產業時，可能涉及房貸，並獲銀 行100%貸款承擔，惟在產業完成了60至70%時，購屋者突然找到另一買主，該如何處理銀行的貸款承擔，而銀行又是否願意更改相關協議？買方若提早贖回 產業，銀行可能施罰款。


另一問題是，發展商也涉及另一家銀行，所以，購買者該如何解除兩者協議是問題關鍵。由於需要買賣雙方達到很好的共識，交易會比較複雜。


剛付二手屋訂金又想轉手


狀況3


大富剛付了二手屋訂金，大財開出更高價，讓大富心生轉賣念頭……


解答


若是二手產業的個別買賣，買者在支付10%產業價後，有人開出更高收購價，買者又有意在買賣合約未完成前轉手，情況更具挑戰。


這是因為若賣方有借錢，買方必須贖回產業，再改由另一個人或銀行來負責。除非買者有辦法與賣者達成協議，以更改買賣協議，再跟第三者簽署新合約，否則只能要求買方多一點耐性，待原來買賣合約完成後再轉手。


買二手屋只需雙方同意


狀況4


大銀想買二手屋，條例怎麼辦？


解答：


以購買觀點出發，應瞭解整個發展計劃的結構，包括是否是永久地契？


若是二手屋，相關條例只要獲得雙方同意或在法律共識下即可成形，如3+1（3個月加1個月）交易期限，在特殊情況下，若兩者達成協議，也可把3+1改成4+1或其他方式。


不能不懂的法律錦囊


狀況1


錢仔趁著房貸率低迷與產業促銷，倉促為新屋下訂金，卻沒想到銀行貸款吃閉門羹，錢仔是否能轉手給小金，又能夠拿回多少訂金？


解答：


若只簽署購買合約，未進入買賣合約，胥視購買合約協定，若當中注明予當事人或其他指定人，則表示當事人可轉手給任何人；若沒有注明，就沒辦法轉名，必須通過其他管道去更改。


一般上，夫妻購買產業，可要求中間商注明“其他指定人”的相關字眼。


在房屋發展商法令（Housing Developer Act,HDA）下，買方支付10%資金後，貸款在14天內被銀行拒絕，根據條例，買方需賠償1%。如果已支付產業的50%或以下，罰款10%；50%以上則罰款20%。


產業五花八門如何選？


狀況2：


金仔心血來潮加入投資行列，惟產業類型五花八門，從住宅、商舖、工廠，到土地，各買賣合約條例與重點又不同，該從何看起？


解答：


首 先，需明白是跟發展商還是二手商買產業，因為兩種合約不一，若跟發展商買住宅，將根據房屋發展商法令所訂製的合約進行，除一般資料更改，所有條例都必須遵 守相關條例，包括Schedule G（有地房產）、Schedule H（分層地契）等，如買公寓，就會看到分層地契條例，買排屋則看到有地房產條例。


2007年後，服務公寓規劃成住宅，所以也是根據有地房產與分層地契合約來進行。


工廠、土地與商產也有所區分，由於不在HDA下，條例基本上由買賣雙方來訂。通常向發展商置商產時，發展商有本身的標準條例，條約內容基本上可更改，惟胥視雙方協商力量。


因此，嚴格來說，購買商產沒有特定法律條文，只是根據市場需求來訂。


至於多重用途的土地，因為用途上的區分，都會導致合約條例有一定的分別。


HDA有利購屋者


狀況3


準備“錢”進房市的銀仔，看著HDA合約一臉茫然，只依稀記得別人說HDA對購屋者有利，該如何說起？


解答：


HDA屬住宅類型合約，由法律訂製，主要為保護購屋者，並促使發展商遵守一定規矩。


該合約對購屋者有利，因為發展商需依合約分階段收取產業款項，例如首期收取10%定金，待產業建造到某程度時再收取另10%資金。


此外，發展商收取購屋者資金時，必須先獲得建築師批准，收到的錢並非直接由發展商擁有，而是納入信託戶頭。戶頭的錢只能作為發展商基本需要用途，不能涉及利潤，進而對購屋者形成一定保護。


以分層公寓而言，發展商將根據條約中，階段性描述的基本原因向購屋者收錢，例如購屋者購買第15樓層，合約說明未蓋頂不能收錢，發展商就沒有收錢的權利。


買商產如何保護自身權益？


狀況4


財仔想買商產，但一想到商產沒有HDA管制又擔心起來，該注意甚麼才能保護自己利益？


解答：


店屋一般可分為整棟與分層（Strata）賣出，若是分層置產，必須簽署與維修服務收費有關的合約。沒有HDA保障下，置產者須留意發展商本身的標準條例。


一般上發展商擬定的條例會對自身有利，因此，置產者在解讀合約時需更加小心。


發展商條例無一致標準總言之，不同發展商的條例沒有一致標準。


為保護自己利益，第一，須對房地產有基本常識，除透過資料摸索，最簡單方法是找律師，律師有義務向置產者解說有關不公平與必須注意的條例。


大家都知道透過產業以錢滾錢也是累積財富的不二法門，然而，投資產業路上，絕對不能完全靠律師，一旦錯誤發生，更不能只怪律師，只能怪自己沒有一點法律意識，才會“任人魚肉”。


(星洲日報／投資致富‧產業焦點 ‧ 2010.04.19)