產業價趨高‧為甚麼？

在巴生河流域一些地區，近年來，房產價格持續走高，其走高的速度與增值的幅度，超出許多人的想像之外，房價為何走高，有許多人都覺得難以理解，而且漲幅還相當可觀，更讓許多錯失機會的人懊惱不已。

供不應求
行內人士指出，除了通貨膨脹、建築材料成本上漲，其他的主要原因是需求超出供應。
為何投資者對某些產業計劃的需求如此殷切？原因除了所在位置居策略性地點，其他因素尚包括產業的設計、建築格局新穎，規劃完善，促使有關產業單位的價值不斷上漲，增值的幅度在坊間傳開後，不只引起有關社區或附近住宅區居民的購興，也吸引其他地區投資者的目光。

結果，這些產業在不到10年的時間內，價格翻了2、3倍，以每平方尺售價計算，成為巴生河流域價格數一數二昂貴的產業。

目前，大馬最昂貴的產業單位，應屬坐落在吉隆坡城中城的分層房產，隨手數來都是過百萬令吉的單位。
這些產業的買家由本地及海外投資者組成，個別高檔產業的投資者組合，比率可能參半，也可能是3：7、4：6，或2：8（海外：本地）。

不論組合投資者屬於哪一個比率，產業價格在去年下半年至今年上半年的一年來，明顯上漲了許多，這是事實，準備加入購買、投資或提昇產業擁有者，其中一些可能因為步伐稍慢，失去了不錯的機會。

步伐慢不全是因為財力不足，可能是因為觀望，看形勢是否扭轉，結果這一等，讓產業價格靜悄悄上漲，機會在面前溜走。

但這是否意味大馬人民的產業購買力，在短短的日子裡，加強了許多，嚴格來說，不是，大部份的人購買力停留在原有水平，只有少數的富裕人士，實際或賬面財富更上一層樓。

發展商轉投優質房產
前面說過，產業價格之所以大幅上漲，其中最大原因是發展商轉向發展單位不多的高檔或優質房產。物以稀為貴，雖然單位數目不多，但都是過百萬令吉的房產，賺幅不比發展大批的中低價房屋遜色，而且加入優質、豪華房產發展行業的業者，也可以提昇本身在業界的形象與地位。
一個超過百萬令吉的房產單位，對本地人的購買力來說，還是備受考驗的，業者因此將目光轉向海外市場的買家。

類似這樣的單位，對歐美的買家或投資者來說，他們甚至有能力購買不只一個單位，這也是為何高價、優質產業單位，銷售業績可觀的主要原因。

當一個高檔產業計劃能取得可觀銷售業績後，接下來推出的第二期或第3期計劃，售價自然提高，大家如果有留意或關注同一個地區的產業計劃售價，不難發現每推出一個新的計劃，每平方尺售價比之前一期高。

當然，這是很合理的進展，推出新一期的計劃，調低售價是不可能的事，如果是這樣，多數人都會等待，看看下一期的計劃是否會更加“好康”，即使是保留在原有水平的例子，也少之又少。

漲幅過高恐引起泡沫現象
由於通膨及投資者反應好的關係，許多業者在掌握市場走勢與近況後，都會將售價調高一個百分比。

根據行內人士的看法，調高售價是合理的，這才符合投資法則，關鍵在於調高的幅度是否可以比較合理反映市場的走勢，有些時候，調高的漲幅可能過高了一些，長此下去，擔心會造成泡沫的產生，對後面加入投資行列的人士比較不利。

一個產業計劃，如果在不到5年的時間，漲幅近100%，甚至更高漲幅，對那些擁有多個單位的業主來說，自然是再好不過的事，他們都欣喜不已，對於本身居住在有關單位的業主，因為無法套現，也只是賬面上的收益。

坦白說，我們應該將眼光放長遠一些，產業價格如果不斷上漲，假設我們的人均收入步伐跟不上價格的漲幅，最後，受益的只是少數幾個百分比的富有人士。

試想想，再過10年、15年，當大家的侄、甥輩、孩子們加入職場，準備組織家庭，購買房屋的時候，他們可能需有5位數的收入，才購買得起一個房產單位，也許到了那個時候，若要在巴生河流域置產，一個足夠小家庭居住的單位，可能是50萬、60萬令吉、或更高的價格起跳。

今天，有能力購買幾個單位的投資者或業主，他們年輕的一代，也許少了需有一磚半瓦的煩惱，但對於廣大的受薪階級者，屆時會是怎樣的情況，相信大家都很難想像，他們恐怕只能加入租屋一族的行列。

[星洲日報／投資致富‧產業札記‧2010.08.08]