中檔產業買氣回揚‧自住出租需求不竭
转载自星洲
中檔產業買氣回揚‧自住出租需求不竭
07/27/2009
產業轉手市場在上半年的交易，特別是高檔產業交易的落實，幾乎可以用“水靜鵝飛”來形容，吉隆坡城中城（KLCC）及週邊地帶的高檔共管公寓、滿家樂（Mon´t Kiara）的公寓別墅，交易的落實已不如往日般熾熱，空置的比率也相應上升。
不過，等級介於中階水平的房產，譬如20萬至30萬令吉的單位，甚至在40萬令吉以內的有地房產，交易的敲定與落實開始上揚，市場的熱度逐漸回溫。
鄧志明：高檔公寓租金下跌
亨利行市場私人有限公司首席營運員鄧志明說，由於經濟成長放緩，一些在過去交易熾熱的地點，譬如吉隆坡城中城、滿家樂等地段，由於供應過剩、加上先後完工的單位不容易出售或出租，呈現一幅疲弱的景象。
這些在過去鎖定外資為主要買家的產業地帶，如今因為海外投資者先後撤資，造成共管公寓的空置率上升。
他指出，投資者仍在探討，嘗試從這些地區物色到一些不錯的單位，不過，他們以本地人居多，目標是建築面積較小的單位，或者是一些擁有現成租戶的公寓，因為他們的財力比較買得起這類單位。
儘管市況低迷、交易淡靜，但是置業者或投資者對價格中等、有地的房產單位需求依然強穩，如果是新的發展計劃，發展商推出時做出的5/95融資配套獻議，就是在興建工程期間，不需要支付利息，反應還算不錯。
鄧志明補充，住宅與商用產業的價格保持穩定，吉隆坡城中城、滿家樂的豪華公寓風采稍微褪色，因為這些地區的房產租金回酬已經下跌，租金所得與分期付款的數額相距甚達，遠遠達不到過去5年產業價值的漲幅。
經濟不景氣
住宅產業仍有看頭
財政部產業服務與估價部門總監阿都拉達立說，全球經濟衰退隱憂仍未消退，多個領域的成長受到牽連，產業領域短期內前景有待觀望，上半年產業市場走勢放緩，這是大家看到或感受到的情景。
儘管成長放緩，產業交易問價拉低，市場依然沒有放棄，繼續探討成長空間，以免停滯不前，阿都拉達立認為，在當前的市況，較有看頭依然是住宅產業領域。
在市況低迷、行情看淡時，投資類型產業受追捧的程度相對較弱，人們謹慎看待投資產業，凡事謹慎預算才行，這是很正常的心理，反觀住宅產業，情況可能不一樣。
一直以來，住宅產業是產業交易市場的火車頭，在當前的市場更不例外，還未有住宅單位者，如果財務能力或經濟條件許可，應該考慮物色一個，以脫離租屋一族的 行列，然後晉身為業主，也有一些有潛能的投資者，積極物色理想單位，為自己的資產庫增添一、兩個單位，這就是過去半年來我們看到的情況。
從理論上講，這個時候在產業市場物色產業，擁有較大的議價空間，同時，可以有較多的選擇，關鍵在於你的目標單位坐落在哪一個熱門地點、你屬意的單位在哪一個價位。
雪州排屋交易保持最熱
做為參考，我們可以從前期數據看出產業市場的走勢，在住宅產業市場，吉隆坡的住宅單位交易保持活躍，佔22.7%；以房產類型來說，排屋繼續是市場先鋒，特別是在雪蘭莪州，交易宗數佔3萬零69宗、柔佛1萬2130宗，以及檳城3889宗。
包久武：自住為首投資其次
友聯產業經紀公司總經理包久武說，每天都有人在物色產業、譬如翻閱報章的售賣產業廣告、撥打電話探聽行情，有一些是有意購買產業，有一些可能想從中瞭解自己的單位介於哪個價位，對紙上財富的增值而開心。
他說，購買房屋最主要是自住，投資的目標應該是其次，因此，不論是經濟好或行情欠佳，一直都有人在物色產業，不同點在於買來自己住、或是買來出租或保留一個時候待增值。
他認為，好地點的產業依然不愁沒有買家，假如地點不理想，再便宜的產業，也無法吸引到買家。
關於高檔產業空置率上升、買家購興減少的問題，包久武說，政府在過去大力鼓勵外資進駐大馬產業市場，為了應付這些買家或租戶的需求，市區擁有太多高檔的單位，當外資競相撤出本地市場時，自然出現市場交易呆滯的情況。
海外投資者租用產業具風險
“我們不能一味指望海外投資者對我們的產業市場有顯著貢獻，因為他們一改變計劃或主意時，不續租約的話，你所投資的產業，就會面對空置的局面，儘管在好景時，這類產業可以為你帶來不錯的租金收入，但最主要是你必須要有能力持有這個產業資產。”
轉手交易實例
看過了業界人士的談話，這裡讓我們來看一看巴生河流域一些產業交易的實例，藉此反映中檔級產業單位的交易開始好轉，熱度轉溫，共管公寓的潛能還有待觀察。
個案一：馮女士
看中隔壁排屋
別人捷足先登
馮女士住在八打靈再也，她住的房宅是一間雙層排屋，月租金1500令吉，她本身有一個單位，不過，坐落在沙登，孩子上學及上班都不方便。
因此，她選擇在八打靈再也租屋，沙登的單位則出租。
她說，數月前，聽說隔她住家3間的業主要出售他的雙層排屋，她與丈夫商量不如設法買下來，只是一時之間要籌一筆數目不小的首期錢，似乎有些力不從心，結果不到兩週，她從鄰裡口中獲知，那間雙層排屋的交易已經敲定，如今，裝修工程正在進行中。
儘管我們不能掌握確實的交易價，不過，在那一帶的雙層排屋叫價，一般在42萬至48萬令吉之間，視屋況而定。
房屋裝修後值多少，局外人不清楚，至少已經是一間中上等級的房屋。
看來有錢買房子的人還真不少，而且他們似乎對有地房屋、特別是對永久地契的單位情有獨鍾，回歸有地排屋的其中一個原因是家有老人長輩、老人們不大能適應高樓的家居生活。
有些業主是因為有飼養寵物、植樹栽花的嗜好，也有一些則是因為對共管公寓的管理與維修失去信心，在聯合管理機構（JMB）成立之後，成效並非他們想像中理想，在失望之餘，他們舉家搬回有地雙層排屋。
個案二：方太太
半年賣不出被
迫調低底價
方太太在巴生河流域擁有一間單層排屋，同樣是永久地契，從2009年開始，她以年事已高，兒女又不準備持有這間房屋，決定出售這間她有點不能割捨的房子。
她是第一手業主，30多年前，買下來的時候只是2萬令吉，當然，間中她也花了一些錢進行裝修，以及撤換房屋的一些基本架構，譬如門、窗、屋瓦等等。
半年前，她通過產業經紀出售，開始的時候經紀為她開價31萬令吉，有買家還價28萬5000令吉她不賣，接下來的潛在買家還價28萬，同樣免談，她的目標價是30萬令吉。
一件要處理的事情拖了半年多，業主對她的目標價開始動搖，她開始自行調整底價，隨著底價的調整，她終於在最近以29萬令吉售出她的單層房屋。
雖然拖了近半年時間，但這半年來她繼續有租金收入，不論是賬面或實質收入，她並沒有處於不利的境地。
如果認真計算，方太太房屋的售價，與她當初購買下來的價格比較，其溢價有多大？肯定很可觀！
個案三：李先生
與其他業主競爭求售
李先生在白沙羅地帶擁有一間共管公寓單位，數年前他向發展商購買的時候，售價大約是31萬令吉，附有2個泊車位，房間是3+1，如果要求不高的話，第4間小房其實也夠一個人住，其面積可容納一張單人床、一張書桌及一個衣櫥，當然，還有走動的空間。
買下來後，他將這個單位出租給上班的年輕男女，這是一間附有家具的單位，譬如客廳沙發、冷氣、冰箱、洗衣機、房內家具等。
每月的租金大約是2300令吉，扣除管理與維修費300令吉，租金2000令吉不難收，要繼續擁有這樣的單位並沒有問題。
李先生除了每月需償還銀行的分期付款，另一項較大的開銷是每半年的門牌稅。
由於他住在檳城，數月前，他準備出售這個單位，經紀為他掛的價格是41萬令吉，不過，至今仍未能物色到買家，或者說還未有買家看上這個單位。
論產業所在地點，其實相當不錯，只是待售單位不只一間，加上購買共管公寓的業主，他們在乎管理公司對共管產業的管理與維修，手法是否夠專業、水準是否符合要求，這些都是關鍵。
個案四：謝小姐
管理費高買主卻步
與其他產業投資者一樣，謝小姐在巴生河流域擁有一間低密度的共管公寓，產業密度低，嚴格來說，可以為產業加分；不過，由於單位數目少，她每月需支付相當高的管理與維修費，以便管理公司有足夠的資金維修產業。
儘管建築面積在1000平方尺之間，單單管理與維修費，就需要支付350令吉，再加上維修儲備金35令吉，總共是385令吉；單位面積較大的業主，需要支付的管理與維修費就更多。
森那美（SIME,4197,主板貿服組）在白沙羅地段推出高檔公寓計劃，一樣是以低密度做為促銷籌碼；不過，建築面積寬大，因此，開始首2年，每平方尺管理與維修費加上維修儲備金是30仙。
以一個1600平方尺的單位來計算，每月的管理與維修費加上維修儲備金，總共是480令吉，很可能就是一個普通受薪階級每個月的伙食費。
謝小姐準備與另一半組織家庭，鑒於新居地點與現有的工作地點有一段距離，她不準備繼續持有這個產業，也不想為了物色理想的租戶而傷腦筋。
她委托產業經紀為她出售這個單位，詢問的人並不少，可是，多數人一瞭解到管理與維修費加上維修儲備金是一筆不小的數目時，都認為需要再三考慮，畢竟這不是 一、兩年的費用，而是一直要面對的支出，即使是你已償清銀行的分期付款，但這項每月不小的開銷，依然跟隨著你，直到你不再擁有“她”為止。
後記
上面我們提及的個例只是生活中遇到的一些典型例子，類似的例子其實相當多，當然，這並非表示共管公寓、分層產業不是理想的居住空間，或失去吸引力，只是當共管公寓的管理欠理想、管理費太高時，其價值或魅力自然退減，這是很現實的事。
中檔產業買氣回揚‧自住出租需求不竭
07/27/2009
產業轉手市場在上半年的交易，特別是高檔產業交易的落實，幾乎可以用“水靜鵝飛”來形容，吉隆坡城中城（KLCC）及週邊地帶的高檔共管公寓、滿家樂（Mon´t Kiara）的公寓別墅，交易的落實已不如往日般熾熱，空置的比率也相應上升。
不過，等級介於中階水平的房產，譬如20萬至30萬令吉的單位，甚至在40萬令吉以內的有地房產，交易的敲定與落實開始上揚，市場的熱度逐漸回溫。
鄧志明：高檔公寓租金下跌
亨利行市場私人有限公司首席營運員鄧志明說，由於經濟成長放緩，一些在過去交易熾熱的地點，譬如吉隆坡城中城、滿家樂等地段，由於供應過剩、加上先後完工的單位不容易出售或出租，呈現一幅疲弱的景象。
這些在過去鎖定外資為主要買家的產業地帶，如今因為海外投資者先後撤資，造成共管公寓的空置率上升。
他指出，投資者仍在探討，嘗試從這些地區物色到一些不錯的單位，不過，他們以本地人居多，目標是建築面積較小的單位，或者是一些擁有現成租戶的公寓，因為他們的財力比較買得起這類單位。
儘管市況低迷、交易淡靜，但是置業者或投資者對價格中等、有地的房產單位需求依然強穩，如果是新的發展計劃，發展商推出時做出的5/95融資配套獻議，就是在興建工程期間，不需要支付利息，反應還算不錯。
鄧志明補充，住宅與商用產業的價格保持穩定，吉隆坡城中城、滿家樂的豪華公寓風采稍微褪色，因為這些地區的房產租金回酬已經下跌，租金所得與分期付款的數額相距甚達，遠遠達不到過去5年產業價值的漲幅。
經濟不景氣
住宅產業仍有看頭
財政部產業服務與估價部門總監阿都拉達立說，全球經濟衰退隱憂仍未消退，多個領域的成長受到牽連，產業領域短期內前景有待觀望，上半年產業市場走勢放緩，這是大家看到或感受到的情景。
儘管成長放緩，產業交易問價拉低，市場依然沒有放棄，繼續探討成長空間，以免停滯不前，阿都拉達立認為，在當前的市況，較有看頭依然是住宅產業領域。
在市況低迷、行情看淡時，投資類型產業受追捧的程度相對較弱，人們謹慎看待投資產業，凡事謹慎預算才行，這是很正常的心理，反觀住宅產業，情況可能不一樣。
一直以來，住宅產業是產業交易市場的火車頭，在當前的市場更不例外，還未有住宅單位者，如果財務能力或經濟條件許可，應該考慮物色一個，以脫離租屋一族的 行列，然後晉身為業主，也有一些有潛能的投資者，積極物色理想單位，為自己的資產庫增添一、兩個單位，這就是過去半年來我們看到的情況。
從理論上講，這個時候在產業市場物色產業，擁有較大的議價空間，同時，可以有較多的選擇，關鍵在於你的目標單位坐落在哪一個熱門地點、你屬意的單位在哪一個價位。
雪州排屋交易保持最熱
做為參考，我們可以從前期數據看出產業市場的走勢，在住宅產業市場，吉隆坡的住宅單位交易保持活躍，佔22.7%；以房產類型來說，排屋繼續是市場先鋒，特別是在雪蘭莪州，交易宗數佔3萬零69宗、柔佛1萬2130宗，以及檳城3889宗。
包久武：自住為首投資其次
友聯產業經紀公司總經理包久武說，每天都有人在物色產業、譬如翻閱報章的售賣產業廣告、撥打電話探聽行情，有一些是有意購買產業，有一些可能想從中瞭解自己的單位介於哪個價位，對紙上財富的增值而開心。
他說，購買房屋最主要是自住，投資的目標應該是其次，因此，不論是經濟好或行情欠佳，一直都有人在物色產業，不同點在於買來自己住、或是買來出租或保留一個時候待增值。
他認為，好地點的產業依然不愁沒有買家，假如地點不理想，再便宜的產業，也無法吸引到買家。
關於高檔產業空置率上升、買家購興減少的問題，包久武說，政府在過去大力鼓勵外資進駐大馬產業市場，為了應付這些買家或租戶的需求，市區擁有太多高檔的單位，當外資競相撤出本地市場時，自然出現市場交易呆滯的情況。
海外投資者租用產業具風險
“我們不能一味指望海外投資者對我們的產業市場有顯著貢獻，因為他們一改變計劃或主意時，不續租約的話，你所投資的產業，就會面對空置的局面，儘管在好景時，這類產業可以為你帶來不錯的租金收入，但最主要是你必須要有能力持有這個產業資產。”
轉手交易實例
看過了業界人士的談話，這裡讓我們來看一看巴生河流域一些產業交易的實例，藉此反映中檔級產業單位的交易開始好轉，熱度轉溫，共管公寓的潛能還有待觀察。
個案一：馮女士
看中隔壁排屋
別人捷足先登
馮女士住在八打靈再也，她住的房宅是一間雙層排屋，月租金1500令吉，她本身有一個單位，不過，坐落在沙登，孩子上學及上班都不方便。
因此，她選擇在八打靈再也租屋，沙登的單位則出租。
她說，數月前，聽說隔她住家3間的業主要出售他的雙層排屋，她與丈夫商量不如設法買下來，只是一時之間要籌一筆數目不小的首期錢，似乎有些力不從心，結果不到兩週，她從鄰裡口中獲知，那間雙層排屋的交易已經敲定，如今，裝修工程正在進行中。
儘管我們不能掌握確實的交易價，不過，在那一帶的雙層排屋叫價，一般在42萬至48萬令吉之間，視屋況而定。
房屋裝修後值多少，局外人不清楚，至少已經是一間中上等級的房屋。
看來有錢買房子的人還真不少，而且他們似乎對有地房屋、特別是對永久地契的單位情有獨鍾，回歸有地排屋的其中一個原因是家有老人長輩、老人們不大能適應高樓的家居生活。
有些業主是因為有飼養寵物、植樹栽花的嗜好，也有一些則是因為對共管公寓的管理與維修失去信心，在聯合管理機構（JMB）成立之後，成效並非他們想像中理想，在失望之餘，他們舉家搬回有地雙層排屋。
個案二：方太太
半年賣不出被
迫調低底價
方太太在巴生河流域擁有一間單層排屋，同樣是永久地契，從2009年開始，她以年事已高，兒女又不準備持有這間房屋，決定出售這間她有點不能割捨的房子。
她是第一手業主，30多年前，買下來的時候只是2萬令吉，當然，間中她也花了一些錢進行裝修，以及撤換房屋的一些基本架構，譬如門、窗、屋瓦等等。
半年前，她通過產業經紀出售，開始的時候經紀為她開價31萬令吉，有買家還價28萬5000令吉她不賣，接下來的潛在買家還價28萬，同樣免談，她的目標價是30萬令吉。
一件要處理的事情拖了半年多，業主對她的目標價開始動搖，她開始自行調整底價，隨著底價的調整，她終於在最近以29萬令吉售出她的單層房屋。
雖然拖了近半年時間，但這半年來她繼續有租金收入，不論是賬面或實質收入，她並沒有處於不利的境地。
如果認真計算，方太太房屋的售價，與她當初購買下來的價格比較，其溢價有多大？肯定很可觀！
個案三：李先生
與其他業主競爭求售
李先生在白沙羅地帶擁有一間共管公寓單位，數年前他向發展商購買的時候，售價大約是31萬令吉，附有2個泊車位，房間是3+1，如果要求不高的話，第4間小房其實也夠一個人住，其面積可容納一張單人床、一張書桌及一個衣櫥，當然，還有走動的空間。
買下來後，他將這個單位出租給上班的年輕男女，這是一間附有家具的單位，譬如客廳沙發、冷氣、冰箱、洗衣機、房內家具等。
每月的租金大約是2300令吉，扣除管理與維修費300令吉，租金2000令吉不難收，要繼續擁有這樣的單位並沒有問題。
李先生除了每月需償還銀行的分期付款，另一項較大的開銷是每半年的門牌稅。
由於他住在檳城，數月前，他準備出售這個單位，經紀為他掛的價格是41萬令吉，不過，至今仍未能物色到買家，或者說還未有買家看上這個單位。
論產業所在地點，其實相當不錯，只是待售單位不只一間，加上購買共管公寓的業主，他們在乎管理公司對共管產業的管理與維修，手法是否夠專業、水準是否符合要求，這些都是關鍵。
個案四：謝小姐
管理費高買主卻步
與其他產業投資者一樣，謝小姐在巴生河流域擁有一間低密度的共管公寓，產業密度低，嚴格來說，可以為產業加分；不過，由於單位數目少，她每月需支付相當高的管理與維修費，以便管理公司有足夠的資金維修產業。
儘管建築面積在1000平方尺之間，單單管理與維修費，就需要支付350令吉，再加上維修儲備金35令吉，總共是385令吉；單位面積較大的業主，需要支付的管理與維修費就更多。
森那美（SIME,4197,主板貿服組）在白沙羅地段推出高檔公寓計劃，一樣是以低密度做為促銷籌碼；不過，建築面積寬大，因此，開始首2年，每平方尺管理與維修費加上維修儲備金是30仙。
以一個1600平方尺的單位來計算，每月的管理與維修費加上維修儲備金，總共是480令吉，很可能就是一個普通受薪階級每個月的伙食費。
謝小姐準備與另一半組織家庭，鑒於新居地點與現有的工作地點有一段距離，她不準備繼續持有這個產業，也不想為了物色理想的租戶而傷腦筋。
她委托產業經紀為她出售這個單位，詢問的人並不少，可是，多數人一瞭解到管理與維修費加上維修儲備金是一筆不小的數目時，都認為需要再三考慮，畢竟這不是 一、兩年的費用，而是一直要面對的支出，即使是你已償清銀行的分期付款，但這項每月不小的開銷，依然跟隨著你，直到你不再擁有“她”為止。
後記
上面我們提及的個例只是生活中遇到的一些典型例子，類似的例子其實相當多，當然，這並非表示共管公寓、分層產業不是理想的居住空間，或失去吸引力，只是當共管公寓的管理欠理想、管理費太高時，其價值或魅力自然退減，這是很現實的事。
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